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Immobilienrecht: Vermieter trägt Klagekosten bei erstmaliger Kündigung in der Räumungsklageschrift


Vermieter, die vorschnell eine Räumungsklage erheben und dem Mieter erstmals in der Klageschrift fristlos wegen Zahlungsrückstandes kündigen, müssen die Kosten der Klage tragen, wenn der Mieter unverzüglich nach Zugang dieser Klageschrift auszieht. Denn der Räumungsanspruch setzt den Zugang einer Kündigungserklärung voraus. Erst wenn der Mieter mit der Räumung in Verzug ist, hat er Anlass zur Klageerhebung gegeben und muss die Kosten übernehmen.

LG München I, Beschluss vom 06.02.2017, Az. 14 T 20725/16



Immobilienrecht: Pächter von Ackerland zahlt bei Entstehung von Dauergrünland


Pächter, die als Ackerland verpachtete Flächen dauerhaft als Grünland nutzen, sind dem Verpächter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Flächen nach Ablauf der Pachtdauer aufgrund des zwischenzeitlich aufgrund von Vorgaben der Europäischen Union eingetretenen Umbruchverbotes nicht mehr als Ackerland genutzt werden können. Denn grundsätzlich müssen Pächter dafür sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben, andernfalls haften sie z.B. auf die Kosten für die Anschaffung für Ersatzflächen.

BGH, Urteil vom 28.04.2017, Az. LwZR 4/16)



Immobilienrecht: Geruchsqualität der Tierart "Pferd" bedarf wissenschaftlicher Überprüfung


Das Verwaltungsgericht Hannover hat die beabsichtigte Erweiterung einer Pferdezuchtanlage vorläufig gestoppt. Ein Nachbarn hatte sich mit einem Eilantrag gegen die erteilte Baugenehmigung gewandt und geltend gemacht, dass die vorgeschriebenen Werte der Geruchsimmissionsrichtlinie nicht eingehalten würden. Zwar wurde ein Geruchsgutachten erstellt, allerdings wurde in diesem der Pferdehaltung derselbe "Gewichtungsfaktor" zugemessen wie einer Rinderhaltung. Das Gericht muss nun der Frage nachgehen, wie die Geruchsqualität der Tierart "Pferd" zu bewerten ist und entscheiden, ob die von Pferden ausgehende Geruchsbelastung mit der von Rindern vergleichbar ist.

VG Hannover, Beschluss vom 31.03.2017, Az. 4 B 2350/16



Immobilienrecht: BGH stärkt Mieterschutz bei Eigenbedarf


Auch im Falle des nachgewiesenen Eigenbedarfs des Vermieters können Mieter gegen die Kündigung vorgehen, wenn diese für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der BGH unterstrich, dass die Härtegründe insbesondere bei drohender schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigung intensiv zu prüfen und mit den Interessen des Vermieters genau abzuwägen sind.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15



Immobilienrecht: Hausverkäufer muss Schadensersatz bei arglistiger Täuschung über Sanierungsbedürftigkeit des Hausbrunnens zahlen


Der Verkäufer eines Hausgrundstücks, der nicht auf die Sanierungsbedürftigkeit des Hausbrunnens hingewiesen hatte, muss dem Käufer die Kosten für die Brunnensanierung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels auch dann ersetzen, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden war. Im konkreten Fall hatten Untersuchungen immer wieder eine Bakterienbelastung ergeben, das Wasser musste deshalb abgekocht werden. Der Verkäufer hatte aber nur auf die Behandlungsbedürftigkeit mit Chlor verwiesen.

Quelle: beck-online, Meldung vom 25.11.2016; AG Ansbach, Az.: 2 C 1405/15



Immobilienrecht: Makler dürfen von Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr verlangen


Ein Immobilienmakler darf keine Reservierungsgebühr von Kaufinteressenten verlangen. Denn eine solche Gebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar, weil nicht sichergestellt ist, dass der Interessent das reservierte Objekt tatsächlich kaufen könne. Außerdem stellt die Gebühr neben der Courtage eine weitere, erfolgsunabhängige Vergütung für den Makler dar.

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2016, Az. 15 O 152/16



Immobilienrecht: Blickdichter Zaun muss hingenommen werden


Die Errichtung eines 1,7m hohen und 9,9m langen blickdichten Zaunes aus Metalllamellen auf der Grenze zum Nachbargrundstück verstößt nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungsverbot. Dieser muss vom Nachbarn deshalb hingenommen werden. Für eine Beseitigungsverfügung wäre vielmehr eine Hässlichkeit erforderlich, die aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen den Geschmacksinn verletze. Denn der Gesetzgeber hat blickdichte Einfriedungen privilegiert, um soziale Distanz zu ermöglichen.

VG Berlin, Urteil vom 20.10.2016, VG 13 K 122.16



Immobilienrecht: Unwirksamkeit eines mehr als 4 Jahre wirkenden Kündigungsausschluss


Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

BGH, Urteil vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16



Immobilienrecht: Vermieter muss wegen Mietpreisbremse Mieten zurückzahlen


Vermieter, die in Berlin mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen den überhöhten Betrag an die Mieter zurückzahlen, da dadurch gegen die Mietpreisbremse verstoßen worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16



Immobilienrecht: Nachbar eines Sportplatzes muss keine herüberfliegenden Bälle dulden


Der Nachbar eines Sportplatzes muss es nicht hinnehmen, dass mehr als ein Ball pro Woche auf sein Grundstück fliegt. Mehr herüberfliegende Bälle stellen eine wesentliche Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts am Grundstück dar, so dass der Sportplatzbetreiber verpflichtet werden kann, einen höheren Ballfangzaun aufzustellen. Im konkreten Fall musste der Nachbar durchschnittlich 134 Bälle pro Jahr aufsammeln.

OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2015, Az. 12 U 184/14



Immobilien: Döner-Imbiss in als Laden ausgewiesenem Geschäftsraum unzulässig


Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als Laden ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte bzw. Döner-Imbiss genutzt werden. Denn die Zweckbestimmung „Laden“ schließt definitionsgemäß keine gastronomische Einrichtung mit ein. Insbesondere vor dem Hintergrund von Essensgerüchen, der längeren Verweildauer von Besuchern und der Sitzmöglichkeiten vor dem Imbiss und aufgrund der längeren Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden sind die von einem Schnellimbiss ausgehenden Störungen typischerweise höher als bei einer normalen Ladennutzung.

AG München, Urteil vom 26.06.2014, Az. 483 C 2983/14 WEG



Immobilien: Offenes Treuhandkonto widerspricht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung


Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft entspricht die Führung ihrer Konten auf den Namen des Verwalters (offenes Treuhandkonto, statt auf ihren eigenen Namen) regelmäßig nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung iSd. § 21 Abs. 3 WEG. Kontoinhaber muss deshalb die Eigentümergemeinschaft selbst sein. Etwas anderes kann aber dann gelten, wenn die Weiterführung des bisherigen offenen Treuhandkontos wegen der Besonderheiten des Einzelfalles ausnahmsweise geboten ist, z.B. bei erheblichen Zinsnachteilen, die durch die Umstellung der Konten entstehen würden.

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 14.07.2014, Az. 16 S 46/14



Immobilien: "Geld hat man zu haben"


Vermieter können ihrem Mieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Sozialhilfeträger die Unterkunftskosten nicht rechtzeitig bewilligt. Zwar kommt ein Schuldner grundsätzlich nur dann in Verzug, wenn er seine Nichtleistung zu vertreten hat, allerdings gilt dies nicht bei Geldschulden, denn insoweit greift der Grundsatz der unbeschränkten Vermögenshaftung. Schuldner von Geld haben deshalb ohne Rücksicht auf ein Verschulden für ihre finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. „Geld hat man zu haben“. Auch einen Mieter befreien deshalb wirtschaftliche Schwierigkeiten nicht von den Folgen der verspäteten oder Nicht-Zahlung.

BGH, Urteil vom 03.02.2015, Az. VIII ZR 175/14



Immobilie: Unterlassungsanspruch des Mieters gegen Rauchen auf Nachbarbalkon


Mieter, die von aufsteigendem Zigarettenrauch des tiefer gelegenen Balkons beeinträchtigt werden, haben unter Umständen einen Anspruch gegenüber dem rauchenden Nachbarn, dass dieser das Rauchen auf bestimmte Zeiten beschränkt. Dies gilt jedoch nur, wenn die Beeinträchtigungen nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen und unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme wesentlich sind. Der Mieter muss deshalb eine erhebliche Beeinträchtigung oder aber konkrete Gesundheitsgefahren nachweisen.

BGH, Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14



Immobilie: Eigenbedarfskündigung auch für Zweitwohnung möglich


Mit der Eigenbedarfsbegründung kann Mietern auch dann gekündigt werden, wenn der Vermieter oder andere begünstigte Personen die Mietwohnung lediglich als Zweitwohnung für wenige Tage im Monat nutzen wollen. Denn für diesen anerkannten Kündigungsgrund ist weder Voraussetzung, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat, noch dass in der vermieteten Wohnung der Lebensmittelpunkt begründet werden soll. Maßgebend ist vielmehr nur, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorliegen. Diese können z.B. dann gegeben sein, wenn die Mietwohnung für die Ausübung des Umgangsrechts mit einem unehelichen Kind des Vermieters genutzt werden soll, auch wenn dies nur an wenigen Tagen erfolgen wird.

BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014, Az. 1 BvR 2851/13



Immobilie: Keine Befriedigung aus Kaution während des laufenden Mietverhältnisses


Die erhaltene Kaution dürfen Vermieter nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses nutzen, eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam. Denn wegen des Treuhandcharakters der Mietkaution kommt eine Auszahlung der Kaution stets nur nach Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Kautionssumme getrennt vom Vermietervermögen insolvenzfest anzulegen.

BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13



Immobilie: Kein unbeschränkter Schadensersatzanspruch bei unverhältnismäßigen Mangelbeseitigungskosten


Der Schadensersatzanspruch des Käufers einer Immobilie gegen den Verkäufer ist bei unverhältnismäßig hohen Mangelbeseitigungskosten auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Immobilie beschränkt. Unverhältnismäßigkeit kann vorliegen, wenn die Mangelbeseitigungskosten den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 275/12



Immobilie: Bauhandwerkersicherung trotz Kündigung des Bauvertrages


Selbst wenn der Bauvertrag gekündigt worden ist, kann der Bauunternehmer noch die Sicherheit gem. § 648a BGB für die nicht bezahlte Vergütung verlangen. Insbesondere wenn der Bauherr den Vertrag fristlos gekündigt hat, die Berechtigung dieser Kündigung unter den Vertragsparteien aber strittig ist, kann dies dazu führen, dass der Bauunternehmer gleichwohl auch die Sicherung nicht erbrachter Leistungen, z.B. seines wegen der Kündigung entgangenen Gewinnes, beanspruchen kann.

BGH, Urteil vom 06.03.2014, Az. VII ZR 349/12



Immobilie: Keine Haftung für unvorhersehbaren Astbruch gesunder Bäume


Wenn aufgrund eines abbrechenden Astes ein PKW beschädigt wird, haftet der für den Baum Verantwortliche für den entstandenen Schaden nur dann, wenn er aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht notwendige Schutzmaßnahmen unterlassen hat. Bei einem natürlichen und nicht vorhersehbaren Astbruch ist seine Haftung insoweit ausgeschlossen. Denn selbst wenn der Baum zu einer besonders bruchgefährdeten Art zählt, gehört dies grundsätzlich zum hinzunehmenden Lebensrisiko.

BGH, Urteil vom 06.03.2014, Az. III ZR 352/13



Immobilie: Schadensersatzanspruch wegen Verlust von Schließanlagen-Schlüsseln nur bei Austausch der Anlage


Wenn ein Mieter seinen Wohnungsschlüssel verliert, der zu einer zentralen Schließanlage gehört, kann der Vermieter nur bei einem tatsächlichen Austausch der Schließanlage Schadensersatz für die Erneuerung der Anlage fordern. Deshalb kann grundsätzlich kein Kostenvorschuss vom Mieter gefordert und der Austausch der Anlage von dessen Eingang abhängig gemacht werden, denn sonst fehlt es an einem Vermögensschaden.

BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13



Immobilie: Netzbetreiber haftet für Überspannungsschäden


Bei Überspannungsschäden an elektronischen Geräten haftet der Netzbetreiber nach dem Produkthaftungsgesetz auch dann, wenn ihn an diesem Schaden kein Verschulden trifft. Denn der Netzbetreiber ist Hersteller des -dann fehlerhaften- Produktes Elektrizität, weil er die Transformation auf die sogenannte Niederspannung vornimmt. Nur mit dieser Spannung können die bei den Letztverbrauchern üblichen elektronischen Geräte betrieben werden.

BGH, Urteil vom 25.02.2014, Az. VI ZR 144/13



Immobilie: Schadensersatz und Nutzungsausfall bei Verzug des Bauträgers


Wenn sich Fertigstellung und Übergabe einer neu zu errichtenden Wohnung länger verzögern, kann der Käufer vom Bauträger Schadensersatz verlangen. Wenn dem Käufer in dieser Zeit kein gleichwertiger Ersatzwohnraum zur Verfügung steht, muss der Bauträger damit nicht nur die Kosten des in dieser Zeit tatsächlich bewohnten Wohnraumes ausgleichen, sondern auch eine zusätzliche Entschädigung für die nicht bezugsfertige und damit vorenthaltene Wohnung zahlen. Zur Berechnung können die Mietpreise vergleichbarer Objekte abzüglich der bei privater Nutzung nicht anfallenden Kosten herangezogen werden.

BGH, Urteil vom 20.02.2014, Az. VII ZR 172/13



Immobilie: Keine Mobilfunkanlage ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer


Wohnungseigentümergemeinschaften können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss über die Installation einer Mobilfunkanlage entscheiden. Denn auch wenn wissenschaftliche Nachweise über die Gefährlichkeit solcher Anlagen nicht bestehen, so beinhaltet allein der darüber geführte öffentliche Streit die Gefahr einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes Wohnungseigentumsobjekte. Der Einzelne Eigentümer darf insoweit nicht überstimmt werden.

BGH, Urteil vom 24.01.2014, Az. V ZR 48/13



Immobilien und Miete: Sondereigentum


Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Denn Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, eine entsprechende Zuordnung ist deshalb ohne Weiteres nichtig. Aus diesem Grund sind genaue Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Gestaltung der Wohnungseingangstüren zulässig und durch die Eigentümer hinzunehmen. Ähnliches dürfte für Fenster und Balkone gelten.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12



Immobilien-Recht: Recht auf Hinzuziehung eines Dolmetschers in der Wohnungseigentümerversammlung


Ein Wohnungseigentümer, der der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist, kann für die Versammlung der Wohnungseigentümer einen Dolmetscher hinzuziehen, obwohl diese Versammlung regelmäßig nicht öffentlich ist. Es muss kein amtlich bestellter Dolmetscher, sondern kann z.B. auch ein Lebensgefährte sein. Wenn dies verweigert wird, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse allein schon aus diesem Grund anfechtbar. Dies gilt auch dann, wenn die Stimme des ausländischen Wohnungseigentümers das Abstimmungsergebnis rein rechnerisch nicht hätte verändern können.

AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012, Az. 92 C 217/11



Immobilienrecht: Duldungspflicht von Mobilfunkanlagen bei Einhaltung der amtlichen Grenzwerte


Grundstückseigentümer müssen bei Einhaltung der in der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung geregelten amtlichen Grenzwerte etwaige Beeinträchtigungen durch Mobilfunkanlagen (auch "Elektrosmog") dulden. Für einen Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch müsste der Betroffene wissenschaftlich begründete Zweifel an der Richtigkeit der festgelegten Grenzwerte oder einen fundierten Verdacht einer konkreten Gesundheitsgefährdung durch elektromagnetische Felder trotz Einhaltung dieser Werte darlegen.

OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2013, Az. 9 U 1265/12



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