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Miete: Am frühen Silvesterabend bei Mieter eingeworfene Betriebskostenabrechnung kann fristwahrend sein


Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen für das Vorjahr kann der Vermieter nur dann durchsetzen, wenn dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes, meist zum 31.12. eines Jahres, zugegangen ist. Dabei genügt es, wenn der Vermieter die Abrechnung am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr in den privaten Briefkasten des Mieters einwirft. Denn beim Silvestertag handelt es sich nicht um einen offiziellen Feiertag und Postzustellungen erfolgen in jüngster Zeit generell zu unterschiedlichen Zeiten. Dem Mieter ist es daher zuzumuten, auch am 31. Dezember gegen 18.00 Uhr nochmals seinen Briekasten zu kontrollieren. Achtung: Unter Umständen gilt dies beispielsweise dann nicht, wenn der Vermieter Kenntnis von der Abwesenheit des Mieters, zum Beispiel wegen Urlaubs, hatte! Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen.

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 zu Az. 316 S 77/16



Miete: Vermieter trägt Klagekosten bei erstmaliger Kündigung in der Räumungsklageschrift


Vermieter, die vorschnell eine Räumungsklage erheben und dem Mieter erstmals in der Klageschrift fristlos wegen Zahlungsrückstandes kündigen, müssen die Kosten der Klage tragen, wenn der Mieter unverzüglich nach Zugang dieser Klageschrift auszieht. Denn der Räumungsanspruch setzt den Zugang einer Kündigungserklärung voraus. Erst wenn der Mieter mit der Räumung in Verzug ist, hat er Anlass zur Klageerhebung gegeben und muss die Kosten übernehmen.

LG München I, Beschluss vom 06.02.2017, Az. 14 T 20725/16



Miete: BGH stärkt Mieterschutz bei Eigenbedarf


Auch im Falle des nachgewiesenen Eigenbedarfs des Vermieters können Mieter gegen die Kündigung vorgehen, wenn diese für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der BGH unterstrich, dass die Härtegründe insbesondere bei drohender schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigung intensiv zu prüfen und mit den Interessen des Vermieters genau abzuwägen sind.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15



Miete: Hausverkäufer muss Schadensersatz bei arglistiger Täuschung über Sanierungsbedürftigkeit des Hausbrunnens zahlen


Der Verkäufer eines Hausgrundstücks, der nicht auf die Sanierungsbedürftigkeit des Hausbrunnens hingewiesen hatte, muss dem Käufer die Kosten für die Brunnensanierung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels auch dann ersetzen, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden war. Im konkreten Fall hatten Untersuchungen immer wieder eine Bakterienbelastung ergeben, das Wasser musste deshalb abgekocht werden. Der Verkäufer hatte aber nur auf die Behandlungsbedürftigkeit mit Chlor verwiesen.

Quelle: beck-online, Meldung vom 25.11.2016; AG Ansbach, Az.: 2 C 1405/15



Miete: Makler dürfen von Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr verlangen


Ein Immobilienmakler darf keine Reservierungsgebühr von Kaufinteressenten verlangen. Denn eine solche Gebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar, weil nicht sichergestellt ist, dass der Interessent das reservierte Objekt tatsächlich kaufen könne. Außerdem stellt die Gebühr neben der Courtage eine weitere, erfolgsunabhängige Vergütung für den Makler dar.

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2016, Az. 15 O 152/16



Miete: Blickdichter Zaun muss hingenommen werden


Die Errichtung eines 1,7m hohen und 9,9m langen blickdichten Zaunes aus Metalllamellen auf der Grenze zum Nachbargrundstück verstößt nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungsverbot. Dieser muss vom Nachbarn deshalb hingenommen werden. Für eine Beseitigungsverfügung wäre vielmehr eine Hässlichkeit erforderlich, die aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen den Geschmacksinn verletze. Denn der Gesetzgeber hat blickdichte Einfriedungen privilegiert, um soziale Distanz zu ermöglichen.

VG Berlin, Urteil vom 20.10.2016, VG 13 K 122.16



Miete: Unwirksamkeit eines mehr als 4 Jahre wirkenden Kündigungsausschluss


Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

BGH, Urteil vom 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16



Miete: Vermieter muss wegen Mietpreisbremse Mieten zurückzahlen


Vermieter, die in Berlin mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen den überhöhten Betrag an die Mieter zurückzahlen, da dadurch gegen die Mietpreisbremse verstoßen worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16



Miete: Nachbar eines Sportplatzes muss keine herüberfliegenden Bälle dulden


Der Nachbar eines Sportplatzes muss es nicht hinnehmen, dass mehr als ein Ball pro Woche auf sein Grundstück fliegt. Mehr herüberfliegende Bälle stellen eine wesentliche Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts am Grundstück dar, so dass der Sportplatzbetreiber verpflichtet werden kann, einen höheren Ballfangzaun aufzustellen. Im konkreten Fall musste der Nachbar durchschnittlich 134 Bälle pro Jahr aufsammeln.

OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2015, Az. 12 U 184/14



Miete: Vermieter muss wegen Mietpreisbremse Mieten zurückzahlen


Vermieter, die in Berlin mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen den überhöhten Betrag an die Mieter zurückzahlen, da dadurch gegen die Mietpreisbremse verstoßen worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16



Miete: Nachbar eines Sportplatzes muss keine herüberfliegenden Bälle dulden


Der Nachbar eines Sportplatzes muss es nicht hinnehmen, dass mehr als ein Ball pro Woche auf sein Grundstück fliegt. Mehr herüberfliegende Bälle stellen eine wesentliche Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts am Grundstück dar, so dass der Sportplatzbetreiber verpflichtet werden kann, einen höheren Ballfangzaun aufzustellen. Im konkreten Fall musste der Nachbar durchschnittlich 134 Bälle pro Jahr aufsammeln.

OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2015, Az. 12 U 184/14



Miete: "Geld hat man zu haben"


Vermieter können ihrem Mieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Sozialhilfeträger die Unterkunftskosten nicht rechtzeitig bewilligt. Zwar kommt ein Schuldner grundsätzlich nur dann in Verzug, wenn er seine Nichtleistung zu vertreten hat, allerdings gilt dies nicht bei Geldschulden, denn insoweit greift der Grundsatz der unbeschränkten Vermögenshaftung. Schuldner von Geld haben deshalb ohne Rücksicht auf ein Verschulden für ihre finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. „Geld hat man zu haben“. Auch einen Mieter befreien deshalb wirtschaftliche Schwierigkeiten nicht von den Folgen der verspäteten oder Nicht-Zahlung.

BGH, Urteil vom 03.02.2015, Az. VIII ZR 175/14



Miete: Unterlassungsanspruch des Mieters gegen Rauchen auf Nachbarbalkon


Mieter, die von aufsteigendem Zigarettenrauch des tiefer gelegenen Balkons beeinträchtigt werden, haben unter Umständen einen Anspruch gegenüber dem rauchenden Nachbarn, dass dieser das Rauchen auf bestimmte Zeiten beschränkt. Dies gilt jedoch nur, wenn die Beeinträchtigungen nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen und unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme wesentlich sind. Der Mieter muss deshalb eine erhebliche Beeinträchtigung oder aber konkrete Gesundheitsgefahren nachweisen.

BGH, Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14



Miete: Neue Kündigungsmöglichkeit bei befristeten Mietverträgen


Bei einer mündlichen Absprache über die Verschiebung der Fälligkeit der Mietzinszahlung handelt es sich um eine wesentliche Vertragsbedingung, die mangels schriftlicher Vereinbarung dazu führt, dass der Mietvertrag gem. § 550 BGB zwischen den Parteien als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist. Bei einem ursprünglich befristeten Vertrag eröffnet dies unbeabsichtigt eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit!

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2014, Az. 316 O 310/13



Miete: Verspätet zugegangene Kündigung kann bei Nichtabholung des Einschreibens noch rechtzeitig sein


Wenn der Mieter eine rechtzeitig zur Abholung mittels Einschreiben und Rückschein bereitgestellte Kündigung nicht bei der Post abholt, ist der Vermieter nach Erhalt der Nichtzustellbarkeitsbenachrichtigung verpflichtet, unverzüglich einen neuen Zustellversuch zu unternehmen und alles ihm Zumutbare zu tun, damit die Erklärung den Empfänger erreicht. Wenn die Kündigung den Mieter dann tatsächlich zu spät erreicht, kann sie dennoch wirksam und rechtzeitig sein, sofern der Adressat mit dem Zugang einer rechtserheblichen Erklärung rechnen musste.

OLG Hamburg, Urteil vom 24.04.2014, Az. 8 U 41/12



Miete: Eigenbedarfskündigung auch für Zweitwohnung möglich


Mit der Eigenbedarfsbegründung kann Mietern auch dann gekündigt werden, wenn der Vermieter oder andere begünstigte Personen die Mietwohnung lediglich als Zweitwohnung für wenige Tage im Monat nutzen wollen. Denn für diesen anerkannten Kündigungsgrund ist weder Voraussetzung, dass der Vermieter einen Mangel an Wohnraum hat, noch dass in der vermieteten Wohnung der Lebensmittelpunkt begründet werden soll. Maßgebend ist vielmehr nur, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes vorliegen. Diese können z.B. dann gegeben sein, wenn die Mietwohnung für die Ausübung des Umgangsrechts mit einem unehelichen Kind des Vermieters genutzt werden soll, auch wenn dies nur an wenigen Tagen erfolgen wird.

BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014, Az. 1 BvR 2851/13



Miete: Keine Befriedigung aus Kaution während des laufenden Mietverhältnisses


Die erhaltene Kaution dürfen Vermieter nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses nutzen, eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam. Denn wegen des Treuhandcharakters der Mietkaution kommt eine Auszahlung der Kaution stets nur nach Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Kautionssumme getrennt vom Vermietervermögen insolvenzfest anzulegen.

BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13



Miete: Schadensersatzanspruch wegen Verlust von Schließanlagen-Schlüsseln nur bei Austausch der Anlage


Wenn ein Mieter seinen Wohnungsschlüssel verliert, der zu einer zentralen Schließanlage gehört, kann der Vermieter nur bei einem tatsächlichen Austausch der Schließanlage Schadensersatz für die Erneuerung der Anlage fordern. Deshalb kann grundsätzlich kein Kostenvorschuss vom Mieter gefordert und der Austausch der Anlage von dessen Eingang abhängig gemacht werden, denn sonst fehlt es an einem Vermögensschaden.

BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13



Miete: Gestattung der Untervermietung bei Vermögensverschlechterung durchsetzbar


Wenn sich die Vermögensverhältnisse eines Mieters nach Mietvertragsschluss so verschlechtern, dass er sich die Wohnung nicht mehr leisten kann, kann vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers verlangt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn eine Überbelegung nicht zu befürchten ist und in der konkreten Person des Untermieters keine Gründe gegen dessen Aufnahme sprechen. Insbesondere bei einer Scheidung kann dies der Fall sein. Denn der Wunsch des Mieters, in seiner gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck der privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Der Mieter darf deshalb nicht auf die Möglichkeit der Anmietung einer billigeren Wohnung verwiesen werden.

AG München, Urteil vom 15.10.2013, Az.422 C 13968/13



Miete: Unerlaubte gewerbliche Nutzung berechtigt zur Kündigung


Jede gewerbliche Nutzung einer gemieteten Wohnimmobilie bedarf der Zustimmung durch den Vermieter, ist diese nicht erteilt, liegt ein Kündigungsgrund vor. Der Vermieter kann damit das Mietverhältnis unabhängig davon, ob durch die gewerbliche Nutzung tatsächlich Beeinträchtigungen ausgegangen sind, auflösen. Denn die Nutzung für geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden. Ein durchsetzbarer Anspruch auf Gestattung der Tätigkeit besteht deshalb ebenfalls nicht.

BHG, Urteil vom 31.07.2013, Az. VIII ZR 149/13



Miete: Erlaubnis zur Untervermietung gilt nicht für Vermietung an Touristen


Vermieter, die ihren Mietern ohne nähere Prüfung die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen, müssen nicht ohne Weiteres auch die tageweise Vermietung an Touristen hinnehmen. Denn die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von der gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Vermietet der Mieter trotz Erhalts einer Abmahnung weiterhin an Touristen, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Mieter und Vermieter sollten also frühzeitig über die avisierte Untervermietung sprechen und die konkreten Erlaubnistatbestände regeln.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13



Miete: Kein Vorkaufsrecht des Mieters einer Wohnung bei Verkauf eines noch ungeteilten Mietshauses


Das in § 577 BGB geregelte Vorkaufsrecht des Mieters greift nur dann ein, wenn sich der Vermieter gegenüber dem Erwerber selbst zur Teilung des Objektes verpflichtet. Erfolgt der Verkauf des gesamten ungeteilten Objekts durch den Vermieter und nimmt der Erwerber die Teilung danach selbst vor, läuft das Vorkaufsrecht des Mieters ins Leere.

BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12



Immobilien und Miete: Sondereigentum


Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Denn Teile des Gebäudes, die für den Bestand, die Sicherheit oder seine äußere Gestaltung verantwortlich sind, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, eine entsprechende Zuordnung ist deshalb ohne Weiteres nichtig. Aus diesem Grund sind genaue Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Gestaltung der Wohnungseingangstüren zulässig und durch die Eigentümer hinzunehmen. Ähnliches dürfte für Fenster und Balkone gelten.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12



Miete: Anspruch der Mieter auf Zustimmung zum Mieterwechsel bei Wohngemeinschaft


Vorsicht bei der Vermietung an Wohngemeinschaften: Wurde eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, zum Wechsel eines Mieter seine Zustimmung zu erteilen. Denn bei Wohngemeinschaften ist üblicherweise von vornherein ein Wechsel der Vertragsparteien vereinbart.

Landgericht Berlin, Urteil vom 29.08.2013, Az. 65 S 377/12



Miete: Pfändungsschutz für Wohnungsgenossenschaftsanteile


Wohnungsgenossenschaftsanteile unterliegen zukünftig nicht mehr ohne Weiteres dem Zugriff der Gläubiger. Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sollen damit vor dem Verlust ihrer Genossenschaftswohnung geschützt werden. Die Mitgliedschaft darf durch den Gläubiger oder Insolvenzverwalter deshalb dann nicht mehr gekündigt werden, wenn das Geschäftsguthaben höchstens als 2.000,- Euro beträgt oder nicht höher als das 4fache des monatlichen Nutzungsentgelts ohne die Betriebskosten oder ist.

BGBl. I 38/2013 vom 18.07.2013



Miete: Unwirksame Befristung des Mietvertrages kann gleichwohl zum Kündigungsausschluss führen


Enthält ein Mietvertrag eine unwirksame Befristung des Mietverhältnisses, kann die ergänzende Vertragsauslegung gleichwohl ergeben, dass eine ordentliche Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarfs des Vermieters, vor Ablauf der (unwirksamen) Befristung nicht möglich ist. Denn es ist zu berücksichtigen, was die Parteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten, wenn sie von der Unwirksamkeit der getroffenen Regelung gewusst hätten. In diesem Fall wäre ein Kündigungsverzicht vereinbart worden.

BGH, Urteil vom 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12



Miete: Für Mieterhöhungen ist gesamtes Mietniveau der Stadt maßgebend


Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Der Vermieter kann bei der Benennung von Vergleichswohnungen zwar auch auf seinen eigenen Bestand zurückgreifen. Aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich diesem Vermieter gehören und zugleich auch in einer einzigen Siedlung liegen, stellt keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar.

BGH, Urteile vom 03.07.2013, Az. VIII ZR 354/12 und VIII ZR 263/12



Miete: Mietpreis für Ferienwohnung muss Endreinigungskosten enthalten


Der Mietpreis für eine beworbene Ferienwohnung muss die Kosten für die Endreinigung enthalten. Mit Preisen ohne Einkalkulierung der obligatorischen Endreinigung darf nicht geworben werden, da dies gegen die Preisangabenverordnung verstößt.

OLG Schleswig, Urteil vom 22.03.2013, Az. 6 U 27/12



Miete: Vermieter darf Tierhaltung nicht generell verbieten


Eine Regelung im Formularmietvertrag dahingehend, dass dem Mieter die Haltung von Hunden oder Katzen generell untersagt ist, ist nicht wirksam. Denn bei diesem generellen Verbot ist keine Interessenabwägung möglich. Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel führt aber nur dazu, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Interessen des Mieters an der Tierhaltung oder aber die Interessen des Vermieters, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn an der Unterlassung überwiegen. Je nach Ausgang dieser im konkreten Fall vorzunehmenden Interessenabwägung darf der Mieter das Tier halten oder auch nicht.

BGH, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12



Miete: Gewerkschaftszugehörigkeit ist keine Weltanschauung iSd. AGG


Die Zugehörigkeit zu einer Gewerkschaft ist keine Weltanschauung im Sinne des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Schadensersatzansprüche nach dem AGG bestehen deshalb nicht, selbst wenn der Vermieter den Abschluss eines Wohnraum-Mietvertrages mit einem Gewerkschaftsangehörigen aufgrund dieser Mitgliedschaft ablehnt.

AG München, Urteil vom 18.10.2012, Az. 423 C 14869/12



Betriebskosten: Ausschlussfrist für Nachforderungen gilt nicht immer!


Grundsätzlich muss ein Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Ende eines Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abrechnen, meist also bis zum 31.12. des Folgejahres. Tut er dies nicht, kann er keine Nachforderung verlangen. Diese Regelung gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter über einzelne Positionen selbst erst nach Ablauf dieses Zeitraumes abrechnen kann, weil er z.B. erst dann von einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer Kenntnis erlangt hat. In diesem Fall kann er sich eine Nachberechnung vorbehalten.

BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12


Betriebskosten: Vermieter darf auch Eigenleistungen abrechnen


Vermieter dürfen gem. § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV in den Betriebskosten auch Eigenleistungen, z.B. für Gartenpflege- und Hausmeistertätigkeiten, abrechnen. Voraussetzung ist, dass die Leistungen detailliert aufgeführt werden und für diese Leistungen auch ein objektives Angebot eines dritten Unternehmers vorliegt.

BGH, Urteil vom 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12



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