Die coronabedingte behördliche Anordnung der Schließung oder erheblichen Beschränkung (Verkaufsflächenbegrenzung, Begrenzung der Kundenzahl) der Nutzung eines Einzelhandelsgeschäfts begründet nach Ansicht des Landgerichts München I. einen Mietmangel, der den Mieter zu einer teilweisen und abgestuften Minderung der Gewerbemiete berechtigt.
Das Landgericht verweist auf mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts, wonach behördliche Verbote, die die Nutzung der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich machten, einen Mietmangel begründen. Im Übrigen sei ohnehin anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen einen Mangel darstellen können, wenn sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Sache beziehen, wobei es auf den vereinbarten Geschäftszweck ankomme und die Beschränkung grundsätzlich bestehen müsse.
Im vorliegenden Fall sei der vertraglich vereinbarte Mietzweck „Nutzung der Gewerberäume als Möbelgeschäft“ durch die öffentlich rechtlichen Corona-Beschränkungen erheblich gestört worden, ohne dass diese Beschränkungen dem Risikobereich der beklagten Mieterin zuzuordnen seien.
Für die Zeit der weitgehenden Schließung des Möbelgeschäfts durfte die Miete deshalb um 80% gemindert werden. Für den Monat Mai, in dem im ersten Drittel eine Verkaufsflächenbeschränkung auf nur 25% der Fläche vorgeschrieben war und anschließend eine Beschränkung des Kundenaufkommens galt, durfte die Miete um 50% gemindert werden. Für den Juni, in dem es nur die Begrenzung des Kundenaufkommens gegeben habe, sei eine Minderung der Miete um 15% gerechtfertigt.
Achtung:
Die Rechtsprechung der Gerichte ist bundesweit noch uneinheitlich! Weitere Konkretisierungen und Vorgaben durch die nächsthöheren Gerichte sind insoweit wünschenswert und zu erwarten.
LG München I, Urteil vom 22.09.2020 zu Az. 3 O 4495/20, Quelle: Redaktion beck-aktuell, Meldung vom 26.11.2020.